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特に確定申告と贈与税の申告に関しては、不動産の購入・売却があった年の翌年に行う手続きなので忘れてしまうことも多くあります。

ここでは、確定申告や贈与税の申告が必要な特例とその納税方法・還付方法についてまとめました。

確定申告や贈与税の申告が必要な特例

下記の特例を利用する場合、税金がかからない場合であっても申告が必要になるので注意が必要です。

申告の時期と方法

納税方法

還付方法

申告書で振込口座を指定し、還付を受ける。通常は4月上旬〜5月上旬頃、指定口座に還付金が振り込まれます。

大阪市北区・中央区・西区の不動産については、地元密着のディアモンテ不動産販売にご相談ください。地元を知り尽くした私たちは同じく地元をよく知っている税理士と提携しており、無料でご相談いただけて無料で回答させていただきます。北区・中央区・西区の相続・贈与・住宅ローン・空き家対策・民泊など不動産に関わる全ての税務相談お待ちしております。地域で一番高く現金即買取の提示も行っております。

そのときの税金はどうなるのでしょうか？

ここでは海外居住者が日本の不動産を売却や賃貸したときの税金について説明します。

海外居住者が不動産を売却・賃貸した場合は？

日本の税金は国籍を問わず日本に居住している人(=居住者)が対象となります。この場合に課税される所得は、日本国内の所得だけではなく海外での所得も対象となります。一方海外居住者、つまり日本に居住していない人(=非居住者)は日本国内で生じた所得がある場合にだけ課税されます。例えば海外に居住しながら日本の不動産を売却したり、日本国内に所有する不動産を賃貸した所得(=不動産所得)があったりする場合です。また非居住者の不動産売却や不動産賃貸については、非居住者の申告漏れを防ぐ意味から、その代金や賃料を支払うものが一定割合の金額を徴収して税務署に前納する源泉徴収制度があります。

非居住者とは、原則として日本国内に住所がなく、かつ現在までに引き続いて1年以上日本国内に居所がない人のことを言います。「住所」とは「各人の生活の本拠」のことを言い、国内に生活の本拠があるかどうかは客観的事実によって判断することになります。また、「居所」とは「その人の生活の本拠という程度には至らないが、その人が現実に居住している場所」とされています。例えば日本人であっても、海外の支店等で勤務している場合や1年以上海外で生活している場合には、非居住者とされます。非居住者に該当した場合には、国内源泉所得（所得の源泉が日本国内であるもの）についてのみ、日本で課税されることになります。

もしあなたの滞在地が2か国以上にわたる場合で、その住所がどこにあるかを判定するためには、例えば、住居、職業、資産の所在、親族の居住状況、国籍等の客観的事実によって判断することになります。

そして、確定申告をしなければならない人がその年の中途で出国する場合には、納税管理人を定めてその旨を税務署に届け出なければならない。納税管理人を定めた場合はその年分の確定申告期限は翌年3月15日になるが、納税管理人を定めないで出国する場合は出国の時までに確定申告をしなければならない。納税管理人は、納税者本人にかわって確定申告書の提出、税金の納付などの事務手続きをする人のことで、両親や親戚、友人などに依頼するのが普通です。

その場合における住民税についてだが、住民税はその年の1月1日に日本国内に住所がある人に、前年度の所得に基いて課税されるものです。例えば、平成28年2月に出国する場合には、平成29年1月1日に日本国内に住所がないので、平成29年度の住民税は平成28年中に所得があったとしても課税されません。

非居住者が不動産を売却した場合の注意点

非居住者が不動産を売却した場合には、一定の条件に該当する場合、その不動産の購入者が売買代金の支払いの際、支払金額の10.21%相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額の89.79%相当額で、残りの源泉徴収した10.21%相当額については、不動産の購入者が対価の支払をした翌月10日までに税務署に納付します。売却した非居住者は、確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。なお、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己居住用またはその親族（配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族）の居住の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。

非居住者が不動産を賃貸した場合の注意点

非居住者が不動産を賃貸した場合には、一定の条件に該当する場合、その不動産の賃借人(=借りている人)が家賃の支払いの際、支払い金額の20.42%相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額の79.58%相当額で、残りの源泉徴収した20.42%相当額については、不動産の賃借人が家賃の支払をした家賃の支払をした翌月の10日までに税務署に納付することになります。賃貸した非居住者、確定申告することにより、源泉徴収された金額が精算されることになります。なお、不動産を賃借した個人が自己居住用またはその親族（配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族）の居住の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。

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ただし、普通の居住用の不動産を売却をした場合と違います。

ここでは投資用不動産を売却したときの税金について説明します。

賃貸用している投資用不動産を売却した場合

賃貸している投資用不動産は、自己居住用の不動産(=マイホーム)の売却ではないので、譲渡益(=売却益)が出た場合でも譲渡損(= 売却損)が出た場合でもマイホームの5つの特例を使うことができません。譲渡損失が発生する場合については、所得税と住民税は課税されません。譲渡損失は、同じ年に売却した他の不動産の譲渡益と損益通算することは可能だが、給与所得などの他の所得と損益通算することはできません。事業用不動産を売却した場合に利用できる特例として代表的なものは、「特定事業用資産の買換え特例制度」があります。事業用不動産とは、事務所ビルや店舗など事業用に使っている不動産と収益目的で賃貸している投資用不動産が含まれます。

譲渡(=売却)所得の計算方法

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　−（取得費＋譲渡費用）

譲渡税額の計算方法

税額　＝　譲渡所得　×　税率（所得税・住民税）

税率については以下の通りです。

譲渡所得について詳しく知りたい方は以下を参照してください。

特定事業用資産の買換え特例制度とは？

個人が事業の用に供している特定の土地建物等を譲渡し、一定期間内に特定の土地建物等の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換え資産を事業の用に供した場合に適用を受けることができるとされています。簡単に言うと、特定事業用資産の買換え特例制度とは、事業用の不動産を売却して一定期間内に不動産を購入し、購入から1年以内に事業用に使用し始めると利用できる制度です。この特例を受けると、売却金額より買い換えた購入金額の方が多いときは、売却金額に20%を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。売却金額より買い換えた購入金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20%を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。

譲渡代金≦買換え代金の場合

譲渡所得　＝　譲渡収入金額【譲渡代金×20%】　−　取得費・譲渡費用【（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×20%】

譲渡代金＞買換え代金の場合

譲渡所得　＝　譲渡収入金額【（譲渡代金−買換え代金）＋（買換え代金×20%）】　−　取得費・譲渡費用【（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×譲渡収入金額/譲渡代金】

特定事業用資産の買換え特例の対象となる譲渡資産と買換え資産の範囲についてだが、買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換え資産)は、共に事業用のものに限られます。この特例の適用を受けるためには、譲渡資産と買換え資産とが、一定の組合せに当てはまらなければなりません。代表的な例として下の表に2例挙げています。「譲渡資産」の欄に掲げられている「買換え資産」に買い換える場合に、この特例が適用される。その他の組合せ等詳しく知りたい方は、国税庁のHPを参照してください。

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その年の所得税額は、不動産所得に給与所得など他の所得が合算されます。また所得税の他、住民税も課税されます。

ここでは投資用不動産を賃貸しているときの税金について説明します。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算方法は以下の通りとなっています。

不動産所得　＝　①収入金額　−　②必要経費

①収入金額とは？

不動産所得の収入金額とは、賃貸借契約などによりその年の1月1日から12月31日までの間に収入すべき金額として確定した家賃・地代・権利金などの金額のことです。12月31日現在その年の家賃が未収でも収入金額に含めなければなりません。

②必要経費とは？

不動産賃貸に伴って発生した事実上の支出のうち一定のものは、必要経費として収入金額から差し引くことができます。

詳しくは国税庁のHPを参照してください。

賃貸収入があるサラリーマンは確定申告が必要か？

給与所得者(≒サラリーマン)は他に収入がなければ、年末調整でその年の税額は確定します。不動産賃貸の所得については会社で年末調整はしてくれません。会社は従業員に毎月給料を支払う際に、その給料に見合う所得税を源泉徴収して代わりに税務署に納付します。会社が行う年末調整とは、会社があなたに支払っている給料のみが、あなたの一年全ての収入であると考えて、年間に納めるべき所得税を計算するものです。その結果、その年の最後の給料を支払う際に、源泉徴収しすぎた所得税については還付し、または源泉徴収不足だった所得税については不足分を徴収する形で調整します。つまり、その給与所得者が給料の他に不動産賃貸の所得などがあっても、会社で年末調整することはありません。給料以外に不動産賃貸の所得が20万円以上ある人は別途自分で確定申告をしなければなりません。不動産所得も給与所得と併せて確定申告をすることによって、はじめてその年の所得と所得税額が確定します。

不動産所得を併せた所得税の計算方法

不動産を賃貸したことにより、不動産所得がある場合、その所得は所得税の対象となります。その年の所得税額は、不動産所得と他の所得（給与所得等）を合算して算出します。

A　税額計算

所得税額　＝　{総所得金額（不動産所得　+　給与所得等その他の所得金額）−各種所得控除額｝×　税率　−　控除額　−　各種税額控除[住宅ローン控除・配当控除等]　−　源泉徴収税額

給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」のことを指しています。また、所得控除額とは、配偶者控除や扶養控除のことで「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。税率と控除額については下記の通りです。

B　確定申告と納税の仕方

確定申告期限である3月15日までに「振替納税依頼書」を提出した場合には、指定の金融機関からの口座振替により納税することができ、4月中旬に口座から引き落とされます。

住民税の計算

住民税は所得税の確定申告書を税務署に提出すると、自動的に市町村に住民税の申告を提出したことになります。自分で住民税の申告をする必要はありません。住民税の納付の方法は特別徴収（給料から源泉徴収される方法）と普通徴収（納付書で自分で納付する方法）の2つの方法があります。普通徴収の場合は、一括で納税することも可能だが、年4回（6月、8月、10月、翌年1月）に分けて納税することも可能です。給与所得以外の所得に対する住民税については、普通徴収により納付することが選択できます。

投資用不動産を購入した年における必要経費と取得価額の分け方

賃貸物件を購入した際、本体価格の他に様々な支出が出てきます。その支出はその年度での必要経費としてよいものと、不動産の取得価額に含めるべきものがあります。購入のときに支払う仲介手数料など土地と建物の両方に係る支出はそれぞれに配分します。そのうち建物の取得価額に含めるべき支出については、毎年の減価償却により必要経費となります。

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これらの税金について、投資用(=賃貸用)不動産は、居住用(=マイホーム)では適用可能である税金の軽減の特例を受けることができないなど、税務上の取扱いが異なる場合があります。

ここでは投資用不動産を購入したときの税金について説明します。

居住用ではなく投資用(賃貸用)として不動産を購入した場合の税金

固定資産税・都市計画税について

適用要件を満たせば「住宅用地」及び「新築住宅の建物」の軽減措置が受けられます。ただし、市区町村により軽減の特例の内容が異なる場合があるので、詳細はその不動産が所在する市区町村に確認が必要です。

消費税について

売主が消費税の課税事業者であれば、建物部分に消費税が課税されます。

登録免許税（登記費用等）について

自己居住用ではないので、新築・中古ともに住宅用家屋の軽減の特例を受けることができません。

不動産取得税について

賃貸用の不動産は、自己居住用ではないので軽減の特例は受けられません。ただし新築の不動産については、居住用と同様に適用要件を満たせば軽減の特例が受けられます。

賃貸を事業として開始する際の届出書類

不動産を貸したときの所得は、不動産所得になります。不動産所得は、その不動産の貸付けが事業として行われているかによって所得金額の計算が異なってきます。
不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」で行われているかどうかによって実質的に判断します。一般的に、貸室については、室数が10室以上であること、貸家については、5棟以上であることで事業として扱われます。

賃貸を事業を開始した場合は、主に以下の書類を税務署に届出しなければなりません。(②と③は任意)

詳しくは国税庁のHPを確認してください。

減価償却方法の違い

建物や建物付属設備などの資産は購入時に全てを必要経費とするのではなく、毎年減価償却により耐用年数で分割して必要経費にします。減価償却の方法には定額法と定率法があります。減価償却費の金額の総額は、どちらの方法を使用しても同じです。早期に必要経費化したい場合は、定率法を選定した方が良いでしょう。個人の場合、定率法を選択したい場合は事前に「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで定率法を計算することができます。届出書が出されていない場合には定額法となります。ただし、建物については定額法で計算しなければなりません。

平成19年3月31日以前取得分の定額法＝購入代金×0.9×償却率

平成19年4月1日以後取得分の定額法＝購入代金×償却率

定率法＝前年末時点の末償却残高×償却率（平成19年4月1日以後取得分については保証率との比較計算により計算する必要がある。）

青色申告のメリット

青色申告を選択した場合の主なメリットとしては、10万円の青色申告特別控除があります。これは収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに10万円を控除することができます（所得金額を限度とする）。さらに「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」である一般的に貸室10室、貸家5棟以上であれば、複式簿記による帳簿作成をすることが条件で、65万円控除できる青色申告特別控除や事業に専従する親族に対して支払う給与を青色事業専従給与として必要経費に計上することができる制度があります。

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譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。

逆に損失が出ているのであれば、もちろん税金を払う必要はないのだが、損失を他の所得の利益と相殺することで税金が安くなる特例があります。

ここではその特例である「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」について実際に計算してみます。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除とは？

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性がある。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の計算

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除とは、簡単に言うと不動産売却で損失が出た場合、売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については翌年以降3年間繰り越して所得から控除(=繰越控除)できる制度です。

以下のように計算します。

売却した年の税金（損益通算）

給与所得より大きな譲渡損失があるのでその年に源泉徴収された所得税は確定申告により全額還付されます。

住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されるので、恩恵を受けることができるのは1年遅れになります。損益通算により翌年の住民税には所得税同様ゼロになります。

2年目以降の税金（譲渡損失の繰越控除）

売却した年の譲渡損失で引ききれなかった2,400万円(3,200万円−800万円)は翌年以降3年間その年の給与所得から順次控除されます。本ケースでは3年間にわたり控除され、各年の所得税はゼロになります。住民税は下表のように1年遅れで3年間ゼロとなります。

5年目は繰越控除が適用できなくなるが、買い換えた物件の住宅ローン控除がこの年から適用できるようになります。

注意点は以下の通りです。

上記のケースの場合、5年目から住宅ローン控除が適用することになります。売却した年から4年目までは、課税所得がゼロとなってしまい、所得税が発生しないので税額控除としての住宅ローン控除は適用できなくなります。例えば住宅ローン控除について控除期間を10年として選択した場合、売却した年と同じ年に買換え資産を取得(入居)したとすると、1年目が起算点とはなるが、4年間は初年度の損益通算と譲渡損失の繰越控除をした結果、所得がゼロとなって適用できないことになるので、実際に適用される期間は6年間ということになります。

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譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。

そのときに諸条件を満たして、「3,000万円特別控除」を利用すれば税金が安くなります。

でも、急な辞令で転勤が決まり、その後賃貸していた不動産を売却するときにこの「3,000万円特別控除」は利用可能なのでしょうか。

3000万円特別控除とは？

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

転勤後、賃貸していた不動産を売却するとき3000万円控除は使える？

冒頭でお話したのが以下の例です。

マイホームの5つの特例全ての適用条件なのが、「居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」すれば、特例を適用することができるので、3,000万円特別控除も適用することができます。なお、居住の用に供しなくなった後、売却までの用途については空家のままでも、賃貸に出していても構いません。例えば、平成24年に転勤した場合、住まなくなって3年経過した日の年末までに譲渡(=売却)すれば可能なので、平成27年12月31日までに売却すれば、賃貸していようが3,000万円特別控除は利用できるということになります。

しかし、家を取り壊し更地にしてから売却を行った場合には、駐車場等にして貸すことができないので注意が必要です。

その更地の売却にかかる契約が家を取り壊してから1年以内に締結され、かつ、その家を居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、家がなくとも3,000万円特別控除は適用することができます。なお、更地となった後については駐車場等、賃貸その他の用途に供してはいけません。ただし、居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件となります。例えば、平成24年に転勤して住まなくなって、その後取り壊して更地にした場合は、1年以内に売却しなければならないし、その最終の売却リミットは平成27年12月31日ということになります。

3年を超えても3,000万円特別控除は使うことができる？

以下のようなケースがあります。

所有者が、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合は、上記の通りだが、それを超えて売却した場合は以下の要件をすべて満たした場合に特例を受けることができます。

1. 従来その家屋の所有者として居住していたこと
2. 所有者が居住の用に供さなくなった日以後引き続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること
3. 生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から1年以内に譲渡すること
4. その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得について「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の適用をうけていないこと
5. 現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋でないこと

このケースで特例を受けるためには、確定申告の際に譲渡者の戸籍の附票の写し、譲渡物件に居住していた生計を一にする親族の住民票、譲渡した家屋と現在生活の拠点として居住している家屋の全部事項証明書(登記簿謄本)の提出が必要となります。

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譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。

そのときに適用条件を満たして、「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」を利用すれば税金が安くなります。

ただし、「3,000万円特別控除」は「特定居住用財産の買換え特例」との併用が認められていません。

「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」どちらを利用した方が有利なのでしょうか。

3000万円控除と買換え特例の計算をするにあたって

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性がある。これをマイホームを売ったときの5つの特例という。

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例を比較してみよう

居住用の不動産(=マイホーム)の譲渡所得が3,000万円以下である場合は、「3,000万円特別控除」を使えば税金は発生しません。3,000万円を超えたときは、買換え資産の価格により「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらが有利不利なのか比較しなければなりません。

3,000万円特別控除を適用した場合

A　譲渡所得を求める。
譲渡収入−(取得費+譲渡費)
8,000万円−(8,000万円×5%+300万円)＝7,300万円

B　「3,000万円特別控除」を適用する。
7,300万円−3,000万円＝4,300万円
10年超所有しているので「10年超所有軽減税率の特例」を適用することができる。
4,300万円×14.21%＝6,110,300円（所得税・住民税）

特定居住用財産の買換え特例を適用した場合

上記と同じ条件で譲渡(=売却)し、取得費を含む5,000万円の物件に買換えたとしましょう。

譲渡(=売却)収入費用は8,000万円−5,000万円＝3,000万円
(8,000万円×5%+300万円)×3,000万円÷8,000万円＝2,625,000円
譲渡所得は3,000万円-262.5万円＝27,375,000円

「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率( 20.315%)で課税されるため
27,375,000円×20.315%＝5,561,231円（所得税・住民税）

よって、このケースでは「特定居住用財産の買換え特例」を選択した方が有利となります。

ただし、この取得費は将来売却した時に引き継がれることには注意しなければなりません。

このように、3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によって正解が異なるので、計算して求める必要があります。

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