あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければなりません。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。

そのときに払わなければならない税金を安くすることができる「マイホームを売ったときの5つの特例」という制度があります。

ここでは、その中の「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」について説明します。

 

マイホームを売ったときの5つの特例とは？

あなたが居住用の不動産を売却したとき、①3,000万円特別控除、②10年超所有軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換え特例、④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という5つの特例を受けることができる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

ここでは、①の「3,000万円特別控除」と②の「10年超所有軽減税率の特例」について説明します。

 

3,000万円特別控除とは？

3,000万円特別控除とは、居住用の不動産を譲渡(=売却)した場合に、譲渡所得(=売却代金)から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例です。つまり、利益が出ていて、譲渡所得税を支払わなければならない人にとっては大きなメリットとなる制度になります。もし、譲渡所得の額が3,000万円未満の場合は、その譲渡所得の額を上限として差し引きます。この特例を受けるためには、税務署に確定申告をすることが必要になります。その際に、「譲渡所得の内訳書」と「不動産を売却した日から二ヶ月後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し」が必要になります。

条件としては、まず居住用の不動産であることが最大条件となります。しかしながら、その不動産に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。この制度は3年に1度使うことができる制度なので、売却した前年、前々年にこの①3,000万円特別控除に加えて、③特定居住用財産の買換え特例、④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けていないことが条件となりまう。

その他、親子間や夫婦間で不動産を売買した場合には適用することができないし、この特例を受けることだけを目的として入居することや、別荘や一時的な目的のために仮住まいしたとしても居住用としては認められず適用できません。

また以下のような特例と重複して適用することも不可能です。

固定資産の交換の特例、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例、交換処分に伴い資産を取得した場合の特例、換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例、収用交換等の場合の特別控除、特定事業用資産の買換え・交換の特例、大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例、認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例、承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例、特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例など

その他、特殊な要件等は国税庁のHPを参照してください。

 

10年超所有軽減税率の特例とは？

10年超所有軽減税率の特例とは、居住用の不動産を譲渡(=売却)した場合に、その不動産を10年超所有していたならば譲渡所得の税金(所得税・住民税)の税率が低くなる特例です。3,000万円特別控除と同じだが、利益が出ていて、譲渡所得税を支払わなければならない人にとっては大きなメリットとなる制度になります。同じくこの特例を受けるためには、税務署に確定申告をすることが必要になります。税率は以下の通りです。

課税譲渡所得が6,000万円超
	6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税	10.21%	15.315%
住民税	4%	5%
合計	14.21%	20.315%

※上記税率には、復興特別所得税(平成25～49年)として所得税の2.1%相当が上乗せされている。

条件としては、まず居住用の不動産であることが最大条件となります。しかしながら、その不動産に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。そして、売却した年の1月1日現在において、土地・建物の所有期間がいずれも10年を超えていなければなりません。この制度は前年、前々年にこの特例を受けていないことが条件です。

また以下のような特例と重複して適用することも不可能です。ただし、①3,000万円特別控除の特例とは併せて適用することができます。

固定資産の交換の特例、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例、交換処分に伴い資産を取得した場合の特例、換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例、特定事業用資産の買換え・交換の特例、大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例、認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例、承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例、特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例、特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例、既成市街地内等にある土地等の中高層耐火建築物等の建築のための買換え・交換の特例など

 

まとめ

①「3,000万円特別控除」と②「10年超所有軽減税率」をまとめると以下のようになります。

	3,000万円特別控除	10年超所有軽減税率の特例
適用条件	現在主として住んでいる自宅を売却した時 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき 家屋を取壊した場合は、上記②の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可） 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
共通条項	共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用 住宅ローン控除との重複適用は不可 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと
その他	所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除される。要件が合えば10年超所有軽減税率の特例と併用できる。特定居住用財産の買換え特例との重複適用はできない	所有期間が10年を超えるものについては税率が軽減される。この特例は3,000万円特別控除の特例と併せて適用ができる。特定居住用財産の買換え特例との重複適用はできない
所有期間	制限なし	譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超
居住期間	制限なし	制限なし
適用の制限	3年に1度しか適用できない。前年、前々年において、3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けていないこと	前年、前々年にこの特例を受けていないこと
税額の計算	課税譲渡所得=譲渡収入金額 −(取得費+譲渡費用)−3,000万円   課税譲渡所得×税率 1月1日での所有が5年以下→短期譲渡所得の税率 1月1日での所有が5年超→長期譲渡所得の税率 1月1日での所有が10年超→10年超所有軽減税率の特例	課税譲渡所得が6,000万円以下 所得税 10.21% 住民税 4% 合計 14.21%   課税譲渡所得が6,000万円超   6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分 所得税 10.21% 15.315% 住民税 4% 5% 合計 14.21% 20.315%

 

 

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