あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければなりませｎ。
譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。
その譲渡所得を計算する上で、居住期間・所有期間・建築年数というキーワードが出てきます。
ここでは、不動産の税務上の居住期間・所有期間・建築年数について説明します。
居住期間・所有期間・建築年数
譲渡所得を計算する上で必要な居住用の財産の5つの特例（3,000万円特別控除の特例、10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換え特例、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）の適用や長期譲渡所得・短期譲渡所得に該当するかどうか区別するには、所有期間・居住期間の判定が重要となります。
譲渡所得ついて知らない方は、先に「譲渡所得とは？ー不動産売却時の税金」の記事を参照してください。
不動産の税務上の居住期間・所有期間・建築年数とは以下の通りです。
居住期間
不動産における税法上の居住期間とは、入居日から転居日までの期間(=日数)を言います。仮にもし、単身赴任で家族と離れて暮らしていても、その事情が解消するのであれば家族と一緒に生活すると認められる場合には、その期間は居住期間として認められます。
所有期間
不動産における税法上の所有期間は、譲渡(=売却)した年の1月1日現在で何年経過しているかで求めます。
建築年数
所有期間や居住期間に対して、不動産における税法上の建築年数とは、登記簿上の建築年月日から取得までの期間を言います。
まとめると以下のようになります。
| 原則 | 応用・例外 | |
| 取得日 譲渡日 |
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| 居住の日 |
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土地・建物を譲渡(=売却)した場合、譲渡所得の課税方法は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分に分けられて、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。
| 所有期間 | 判定 |
| 5年を超える土地・建物等 | 長期譲渡所得 |
| 5年以下の土地・建物等 | 短期譲渡所得 |
つまり、平成22年4月1日に不動産(土地・建物)を取得した場合、平成28年1月1日以降なら5年超として長期譲渡所得、平成27年12月31日までであれば5年以下として短期譲渡所得になります。
さて、次の例の場合はどうでしょうか。
| 平成27年9月10日に所有しているマンションの売却の不動産売買契約を行い、平成28年1月26日に不動産の引渡しとなった。マンションを取得したのは平成23年2月10日に新築で引渡しを受けた。マンションの購入の不動産売買契約は平成21年1月23日だった。この場合は、長期譲渡所得なのだろうか？それとも短期譲渡所得なのだろうか？ |
不動産の取得の日、譲渡の日については原則、引渡しの日だが、契約の日をもって判断しても良いことになっています。ただし新築の場合は引渡しの日だけです。そのため、この場合の取得日は、新築のため平成23年2月10日ということになります。譲渡の日は、契約日の平成27年9月10日でも、引渡し日の平成28年1月26日のどちらでも大丈夫です。契約日だと短期譲渡所得になり、引渡し日だと長期譲渡所得となります。この場合、平成28年1月1日以降の譲渡である引渡し日とし、長期譲渡所得を選択して良いということになります。
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