あなたが過去に建物部分をいくらで購入したのか取得費を計算しようと思い、購入した時の不動産売買契約書・領収書は見てみたものの、土地・建物の価格が明記されていませんでした。
また、建物部分の消費税の額もわかりませんでした。
このようなケースの場合どうすれば良いのでしょうか。
このような場合は標準建築価額によって取得価額の計算を行います。
標準建築価額による取得価額の計算
標準建築価額による取得価額の計算方法は、土地と建物を一緒に取得し、契約の時に土地部分○○万円、建物部分〇〇万円というような価額の区分がない場合に、価額区分の一つの方法として、建物の取得価額を算定するために使用するものです。したがって、契約書等によりそれぞれの価額が区分して記載されている場合や、建物に係る消費税額が判明しており、消費税率を割り戻すことで建物価額が算出できる場合はこれを取得価額とします
そのため、建物の消費税額がわからない時に使う計算方法ということになります。
まずは、新築当時の建物部分の価値、取得価額の計算方法は以下のとおりです。
A 対象となる建物の築年数を調べる
建築年月日や建物の構造は、建物の全部事項証明書等で確認ができます。
B 建物の取得価額を算出する
| 建物の取得価額 ＝ 建物の標準的な建築価額表に該当する単価 × 床面積（延べ床面積㎡） |
建物の標準的な建築価額表（単位：千円/㎡）
| 建築年 | 構造 | |||
| 木造・木骨モルタル | 鉄骨鉄筋コンクリート | 鉄筋コンクリート | 鉄骨 | |
| 昭和35年 | 9.1 | 30.9 | 21.4 | 13.4 |
| 36年 | 10.3 | 39.5 | 23.9 | 14.9 |
| 37年 | 12.2 | 40.9 | 27.2 | 15.9 |
| 38年 | 13.5 | 41.3 | 27.1 | 14.6 |
| 39年 | 15.1 | 49.1 | 29.5 | 16.6 |
| 40年 | 16.8 | 45.0 | 30.3 | 17.9 |
| 41年 | 18.2 | 42.4 | 30.6 | 17.8 |
| 42年 | 19.9 | 43.6 | 33.7 | 19.6 |
| 43年 | 22.2 | 48.6 | 36.2 | 21.7 |
| 44年 | 24.9 | 50.9 | 39.0 | 23.6 |
| 45年 | 28.0 | 54.3 | 42.9 | 26.1 |
| 46年 | 31.2 | 61.2 | 47.2 | 30.3 |
| 47年 | 34.2 | 61.6 | 50.2 | 32.4 |
| 48年 | 45.3 | 77.6 | 64.3 | 42.2 |
| 49年 | 61.8 | 113.0 | 90.1 | 55.7 |
| 50年 | 67.7 | 126.4 | 97.4 | 60.5 |
| 51年 | 70.3 | 114.6 | 98.2 | 62.1 |
| 52年 | 74.1 | 121.8 | 102.0 | 65.3 |
| 53年 | 77.9 | 122.4 | 105.9 | 70.1 |
| 54年 | 82.5 | 128.9 | 114.3 | 75.4 |
| 55年 | 92.5 | 149.4 | 129.7 | 84.1 |
| 56年 | 98.3 | 161.8 | 138.7 | 91.7 |
| 57年 | 101.3 | 170.9 | 143.0 | 93.9 |
| 58年 | 102.2 | 168.0 | 143.8 | 94.3 |
| 59年 | 102.8 | 161.2 | 141.7 | 95.3 |
| 60年 | 104.2 | 172.2 | 144.5 | 96.9 |
| 61年 | 106.2 | 181.9 | 149.5 | 102.6 |
| 62年 | 110.0 | 191.8 | 156.6 | 108.4 |
| 63年 | 116.5 | 203.6 | 175.0 | 117.3 |
| 平成元年 | 123.1 | 237.3 | 193.3 | 128.4 |
| 2年 | 131.7 | 286.7 | 222.9 | 147.4 |
| 3年 | 137.6 | 329.8 | 246.8 | 158.7 |
| 4年 | 143.5 | 333.7 | 245.6 | 162.4 |
| 5年 | 150.9 | 300.3 | 227.5 | 159.2 |
| 6年 | 156.6 | 262.9 | 212.8 | 148.4 |
| 7年 | 158.3 | 228.8 | 199.0 | 143.2 |
| 8年 | 161.0 | 229.7 | 198.0 | 143.6 |
| 9年 | 160.5 | 223.0 | 201.0 | 141.0 |
| 10年 | 158.6 | 225.6 | 203.8 | 138.7 |
| 11年 | 159.3 | 220.9 | 197.9 | 139.4 |
| 12年 | 159.0 | 204.3 | 182.6 | 132.3 |
| 13年 | 157.2 | 186.1 | 177.8 | 136.4 |
| 14年 | 153.6 | 195.2 | 180.5 | 135.0 |
| 15年 | 152.7 | 187.3 | 179.5 | 131.4 |
| 16年 | 152.1 | 190.1 | 176.1 | 130.6 |
| 17年 | 151.9 | 185.7 | 171.5 | 132.8 |
| 18年 | 152.9 | 170.5 | 178.6 | 133.7 |
| 19年 | 153.6 | 182.5 | 185.8 | 135.6 |
| 20年 | 156.0 | 229.1 | 206.1 | 158.3 |
| 21年 | 156.6 | 265.2 | 219.0 | 169.5 |
| 22年 | 156.5 | 226.4 | 205.9 | 163.0 |
| 23年 | 156.8 | 238.4 | 197.0 | 158.9 |
| 24年 | 157.6 | 223.3 | 193.9 | 155.6 |
| 25年 | 159.9 | 256.0 | 203.8 | 164.3 |
（「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別：建築物の数、床面積の合計、工事予定額」表の1㎡当たりの工事費予定額による）
新築の不動産を購入して、ずっと住んでいた場合は以上の計算方法になります。
しかし、中古不動産を購入した方は、その建物が新築から取得した日までの価値を引かなければなりません。
建物は、永久不滅のものではなく、時間と共に劣化していきます。これを減価償却（げんかしょうきゃく）と言い、建物部分は減価償却費を引くことができます。それに対して、土地は永久に劣化しないため、減価償却しません。
つまり、中古建物の場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を取得価額としなければならないことに注意が必要です。
| 中古建物の取得価額 ＝ 建物の取得価額 − 取得した年までの減価償却費 |
ここで例を出して計算してみよう。
| 平成3年2月に新築のマンション(鉄骨鉄筋コンクリート造・専有面積70㎡)を5,000万円で購入した。そのマンションを平成28年1月に売却した。購入した時の契約書を見ても、土地と建物の価格が書かれていなかった。土地と建物の取得費はどうやって計算すれば良いのだろうか。 |
A 購入金額を土地と建物の金額に区分する
上記の「建物の標準的な建築価額表」を用いて建物の取得価格を計算します。マンションの購入価額から計算した建物の価額を差し引いた金額が土地の取得価額となります。
「建物の標準的な建築価額表」より平成3年の鉄筋コンクリート造は1㎡あたり329,800円
購入時の建物の取得価額＝329,800円×70㎡=23,086,000円
購入時の土地の取得価額＝5,000万円−23,086,000円=26,914,000円
B 建物について減価償却費を計算する
建物は時間が経つほどに劣化するため、購入価額がそのまま取得費とはなりません。劣化分を加味して、売却時点での価値を求める必要があります。売却時点での価値とは、建物の取得価額から減価償却費を差し引いた金額となります。
経過年数は平成3年2月〜平成28年1月で24年11ヶ月。経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てる。5捨6入なので25年。
減価償却費＝23,086,000円×0.9×0.015×25年=7,791,525円
売却時の建物の取得費＝23,086,000円−7,791,525円=15,294,475円
C 譲渡所得の計算の基礎となる取得費の金額
(土地)26,914,000円+(建物)15,294,475円=42,208,475円
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