最近、メディアで「住宅ローンの金利が過去最低」という文字をよく見ます。

実際にその通りだし、この際に安い金利に借り換えを検討したり、変動金利から固定金利に借り換えを考えていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。

そこで、当初借りた住宅ローンに比べて借入条件が有利なために住宅ローンを借り換えたとしましょう。

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合には、「住宅ローン控除」という税金が還ってくる制度があります。

住宅ローンを借り換えた場合、引き続き住宅ローン控除を受けることができるのでしょうか。

 

借り換えた場合には、引き続き住宅ローン控除は受けることができる？

以下の要件を満たす住宅ローンの借り換えであれば、その借り換え後の住宅ローンについても住宅ローンの控除を受けることができます。

新たな住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかなこと〈全部事項証明書や金銭消費貸借契約書などにより確認できること。(提出の必要は無し。)〉

新たな住宅ローンが償還期間が10年以上である等、住宅ローン控除を受けるための要件を満たすものであること

住宅ローン借り換え後に、住宅ローン控除を受けるためには、この2つの条件を満たす必要があります。借り換え後のローン期間が10年以上であることが大前提であり、借り換え前のローンとの期間通算ではないので注意が必要です。

当初借りたローンについて確定申告を行っていれば新たなローンについて、あらためて届け出を行う必要はありません。なお、住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から10年間であり、借り換えによって延長されることはないことにも注意が必要です。つまり、借り換えた後にさらに10年間控除を受けれるわけではありません。

住宅ローンの借り換えには、登記費用や保証料の諸費用が必要です。銀行によっては、この諸費用を新たな住宅ローンの融資額に含めて貸してくれます。銀行を変えることで、諸費用を加えることでローン残高が増えるということは、借り換え前の銀行の年末残高よりも、借り換え後の年末残高が多いことになります。住宅ローン控除は年末のローン残高が基準となるため、残高が増えていると税金を多く還付されることになり、もらい過ぎになってしまい違法になります。

ここで例を出して計算してみましょう。

借り換え前の住宅ローン

• ローン残高：3,000万円
• 年末の残高予定額：2,900万円
• 残り期間：  27年3カ月（住宅購入後7年9カ月経過）
• 金利：2％

借り換え後の住宅ローン

• ローン開始額：3,050万円
• 年末残高：2,950万円
• 融資期間：27年
• 金利：1％

住宅ローンの借り換え前の住宅ローン控除で受けられる税金還付の上限金額は、2,900万円×1%で29万円

もし、借り換え後の年末残高をそのまま使ってしまうと、2,950万円×1%で29万5千円となり、借り換え前の金額（29万円）よりも、多く税金の還付を受けてしまうことになります。

そこで、住宅ローンに諸費用も加えて借り換えをした場合は、年末残高を次のように調整する必要があります。

現在の年末残高×借り換え時のローン残高÷借り換え時のローン開始額

つまり、2,950万円×3,000万円÷3,050万円＝29,016,393円

借り換え後と借り換え前とでは、金利が異なるため、借り換え前の年末残高と同額にはならないのですが、この計算により調整をする。最終的にはこの2901万6393円の1％=29万100円が住宅ローン控除の上限となります。

会社員は、新たな届出をする必要がなく、住宅ローン控除は年末調整で終了です。しかし、住宅ローン減税の残り期間があれば、住宅ローンの借り換えをした旨を年末調整を担当している部署へ報告が必要になります。報告が無いと、単純に年末残高で算定してしまい、間違った年末調整となる可能性があります。

自営業等で自分で確定申告をしているのであれば、自分で上記の計算をしなければなりません。税理士に依頼している場合は、住宅ローンを借り換えた旨を同様に報告する必要があります。

 

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