あなたが「住宅ローン」を利用して不動産を購入した場合、「住宅ローン控除を使えますよ！」と言われます。
だが、肝心のその「住宅ローン控除」についてわかりにくい制度です。
あなたが住宅ローンを利用して不動産を購入するなら必ず知っておくべき、お得な制度です。
いつも「税金が高い！少しでも安くならないのか！」と思っているあなたには払った税金を還してもらうまたとない機会です。
不動産を現金で買えるにもかかわらず、あえて住宅ローンでお金を借りて不動産を買う方も非常に多いのはこの制度があるからです。
ここでは住宅ローン控除について説明しましょう。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで、投資用ではない居住用の不動産を購入した場合、年末のローンの残高に応じて所得税や住民税の「税金が還ってくる」制度のことです。
税金が還ってくるので良い制度だが、還してもらうにはいろいろな条件があります。
住宅ローン控除を受けるために必要な手続き
給与所得者(=サラリーマン)・自営業者を問わず、控除を受けたい人は、不動産を取得した翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。申告書には土地・建物の全部事項証明書や住宅ローンの年末残高証明書などの必要書類を添付して申告します。給与取得者は、2年目以降の年末調整の際に控除を受けることができる(=税金が還ってくる)。自営業者は、毎年確定申告の際に他の所得税控除や税額控除をあわせて申告する必要があります。
年末残高証明書の発行は借りた金融機関によって異なりますが、年末から翌年明けに送られてくるケースが多いです。
住宅ローン控除適用条件とは？
| 対象となるローン |
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| 控除額 |
①一般の住宅(平成27年以降入居の場合)
上記の金額は売主が不動産業者等の場合であり、売主が個人の中古住宅等のそれ以外の場合の上限は2,000万円であることに注意する。 ②認定長期優良住宅(平成27年以降入居の場合)
上記の金額は売主が不動産業者等の場合であり、売主が個人の中古住宅等のそれ以外の場合の上限は3,000万円であることに注意する。 ③認定低炭素住宅(平成27年以降入居の場合)
上記の金額は売主が不動産業者等の場合であり、売主が個人の中古住宅等のそれ以外の場合の上限は3,000万円であることに注意する。 |
| 住宅の要件 |
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| 入居時期 |
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| 適用期限 |
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| その年の所得合計 |
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| その他の特例との関係 | その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できない。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能。この場合、譲渡の年と翌年3年間は、譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになる。 |
住宅ローン控除の控除額について
住宅の取得等をして平成27年から平成31年6月30日までの間に居住の用に供した場合の年末ローン残高上限、借入金に準ずる控除率、各年の控除限度及び控除期間(10年間)の最大控除額は次のとおりになります。
①一般住宅の場合
| 居住年 | 年末ローン残高上限 | 借入金に乗ずる控除率 | 各年の控除限度額 | 最大控除額 |
| 平成27年1月〜平成31年6月 | 4,000万円 | 1.0% | 40万円 | 400万円 |
一般の住宅とは、下記の認定住宅以外の住宅をいいます。上記の金額は売主が不動産業者等の場合であり、売主が個人の中古住宅等のそれ以外の場合の上限は2,000万円であることに注意します（最大控除額は200万円）。これは個人が売主の場合は、物件に消費税がかからないため、中古住宅の場合は消費税それほど影響がないと考えられるからです。
なお、これは上限なので、10年間で最大400万円というだけで400万円まるまる返ってくることはほとんどありません。住宅ローンを毎月返していくと10年後の残高も減っているはずです。もし、どれぐらい還ってくるのかシュミレーションしたい場合は、「住宅ローン控除の計算方法と、減税を100％活用する裏ワザとは？」を参照してください。
例を出して計算してみましょう。
平成28年1月にマイホームのマンションを購入し、夫婦連帯債務で3,000万円の住宅ローンを組んだ（夫負担分3/5、妻負担分2/5）。マンションの売買価格は4,000万円で、自己資金として1,000万円出した。今年の年末の住宅ローン残高は2,900万だった。この場合の住宅ローン控除の限度額はいくらだろうか。
夫→（2,900万円×3/5）×1%＝174,000円
妻→（2,900万円×2/5）×1%＝116,000円
②認定住宅の場合
| 居住年 | 年末ローン残高上限 | 借入金に乗ずる控除率 | 各年の控除限度額 | 最大控除額 |
| 平成27年1月〜平成31年6月 | 5,000万円 | 1.0% | 50万円 | 500万円 |
認定住宅とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅をいいます。上記の金額は売主が不動産業者の場合であり、売主が個人の中古住宅等のそれ以外の場合の上限は3,000万円であることに注意します（最大控除額は300万円）。
住民税からの控除
平成27年分以後にローン控除の適用を受ける者のうち、その年分のローン控除額からその年分の所得税額を控除した残額があるものについては、翌年度分の住民税について、次のとおり減額することができます。
| 居住年 | 控除限度額 |
| 平成27年1月〜平成31年6月 | 所得税の課税総所得金額等×7%（最高13.65万円） |
上記の金額は売主が不動産業者等の場合であり、売主が個人の中古住宅等のそれ以外の場合の控除限度額は所得税の課税総所得金額等×5%（最高9.75万円）であることに注意が必要です。
例を出して計算してみましょう。
平成27年に3,000万円のマンションを2,500万円（年末ローン残高2,400万円）の住宅ローンを組んで購入した。平成27年分の源泉徴収票の記載内容として支払金額を500万円、課税総所得金額を300万円、源泉徴収税額を20万円とする。
【所得税】
ローン控除額は2,400万円×1%=24万円
源泉徴収額20万円なので、20万円の所得税が還付される。
残りの4万円は？
【住民税】
住民税の控除限度額は300万円×7%=21万円で最高13.65万円を超えるので13.65万円
つまり4万円が住民税から控除されることになります。
まとめ
●住宅ローン控除とは、居住者が住宅の新築・中古不動産の取得またはリフォームをして、実際にその不動産に居住した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンがあることが前提で、その他一定の要件を満たすときには、その居住の年から10年間、年末の住宅ローンの残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度のことで、平成31年6月30日までに入居した場合に適用されるものです。
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