あなたが不動産を売買するとき、消費税がかかる不動産とない不動産があるのを知っていますか。

どういう場合に消費税がかかり、どういう場合に消費税がかからないのでしょうか。

なぜ、消費税がかかる場合と消費税がかからない場合があるのでしょうか。

 

消費税

消費税とはそもそもどのような税金でしょうか。

消費税とは、日本国内で行われる物の販売やサービスの提供などの取引(=消費)に対して課される国税・地方税のことです。

“消費”したから消費税。

それでも良いが、もう少し詳しく見ましょう。

消費税を見ると以下のように定められています。

「国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する」

ー消費税法4条(課税の対象)ー

「事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供を言う」

ー消費税法2条8項(資産の譲渡等の定義)ー

このように、消費税が課税される取引を「資産の譲渡」と規定しています。

 

消費税が課税される取引とは？

消費税が課税される取引を上記からさらに細かく見ると、次の4つの要件すべてを満たす取引で、非課税取引、免税取引、および不課税取引に該当しないものを言います。

1. 国内における取引(国内取引)であること
2. 事業者が事業として行うものであること
3. 対価を得て行われること
4. 資産(取引の対象となる一切の資産をいい、権利その他の無形資産も含む)の譲渡、貸付及び役務(=サービス)の提供であること

つまり、日本国内において、資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合に、それが商売で行った取引でタダじゃない取引であれば消費税が課税されるということになります。

 

不動産売買で消費税課税取引の対象となるのは？

1. 建物の売買代金・建物の建築工事やリフォームをする時の代金(=建築請負代金)
2. 仲介手数料
3. 住宅ローン事務手数料
4. 司法書士への報酬料
5. 事務所・店舗などの家賃

 

消費税が課税されない非課税取引とは？

ただし、消費税の性格上、A.課税の対象としてなじみにくいものや、B.社会政策的配慮により課税することが適当でない取引も多くあります。これを消費税の非課税取引といいます。

 

不動産売買で消費税非課税取引の対象となるのは？

1. 土地の売買代金…A
2. 住宅ローンの返済利息・保証料…A
3. 火災保険料…A
4. 地代・家賃(居住用)…B
5. 保証金・敷金…A

土地は使い減りしないので消費の対象とはいえず、売却した場合において消費税は課税されません。貸付けも同じですが、貸付期間が1ヶ月未満や駐車場として貸付けた場合には、短期間の複数回の取引で事業性が高いとみなされ、課税対象となります。また、地代・家賃等については、国民の生活に直接関係しているものであることから、社会政策的配慮により非課税とされています。ただし、非課税となるのは、「住宅」として貸付けた場合のみであり、事務所や店舗などの「事業用」として貸付けた場合には当然消費税が課税されます。

 

中古住宅だけ消費税が非課税なのはなぜ？

ここまでまとめると、

土地…非課税

建物…課税

ということでした。

しかし、実は売主が個人の場合は建物部分も非課税になります。

なぜなのでしょうか。

上述しましたが、消費税が課税される条件として、2番の「事業者が事業として行うものであること」という条項がありました。ここでの事業とは不特定多数の人に継続的に商取引を行うことを意味します。つまり、個人が所有するマイホームを売却(=譲渡)する行為は「事業」ではないので、消費税が課税される条件から外れて非課税になるという仕組みなのです。

逆に、同じ中古住宅でも、売主が不動産業者(=宅建建物取引業者)になると当然「事業」として行なっているため、上記条件に該当し、消費税がかかります。新築戸建・新築マンションの場合、売主が個人ということはなく、必ず不動産業者になるため消費税がかかるのです。ただし、売主が個人かつ中古であっても居住用不動産ではなく、投資用不動産を売却ということになれば、事業に見られるため消費税がかかることに注意が必要です。

	売主が「個人」	売主が「不動産会社」
土地	非課税	非課税
中古戸建	非課税	課税
新築戸建	ー	課税
投資用戸建	課税	課税
中古マンション	非課税	課税
新築マンション	ー	課税
投資用マンション	課税	課税

不動産は総額表示のため、5,000万円【税込】や【うち消費税80万円】と表記されるため、実際の建物だけの価格がわかりづらいが、消費税さえわかれば、建物価格も出せます。

これについては、「消費税から昔に購入した不動産の建物価格を出す方法」を参照してほしい。

 

消費税率の変遷

消費税率の変遷は以下の通りです。

• 平成元(1989)年4月1日〜平成9(1997)年3月31日…年3%
• 平成9(1997)年4月1日〜平成26(2014)年3月31日…年5%
• 平成26(2014)年4月1日〜平成29(2017)年3月31日(予定)…年8%
• 平成29(2017)年4月1日(予定)…年10%

 

まとめ

消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

資産の譲渡(売却)でも土地にはかかりません。

建物の譲渡(売却)代金や仲介手数料等は課税されます。

消費税は、課税事業者の資産(=建物部分)の譲渡(売却)に課税されますが、一般の個人が売主としてマイホーム・セカンドハウスを譲渡した場合には課税されません。

マイホーム・セカンドハウス以外の不動産の売却については、一般の個人が売主でも消費税がかかる場合があります。

 

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