あなたが賃貸している投資用不動産を売却した場合には、居住用不動産の売却と同じく譲渡所得に対して所得税と住民税が課されます。

ただし、普通の居住用の不動産を売却をした場合と違います。

ここでは投資用不動産を売却したときの税金について説明します。

 

賃貸用している投資用不動産を売却した場合

賃貸している投資用不動産は、自己居住用の不動産(=マイホーム)の売却ではないので、譲渡益(=売却益)が出た場合でも譲渡損(= 売却損)が出た場合でもマイホームの5つの特例を使うことができません。譲渡損失が発生する場合については、所得税と住民税は課税されません。譲渡損失は、同じ年に売却した他の不動産の譲渡益と損益通算することは可能だが、給与所得などの他の所得と損益通算することはできません。事業用不動産を売却した場合に利用できる特例として代表的なものは、「特定事業用資産の買換え特例制度」があります。事業用不動産とは、事務所ビルや店舗など事業用に使っている不動産と収益目的で賃貸している投資用不動産が含まれます。

譲渡(=売却)所得の計算方法

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　−（取得費＋譲渡費用）

譲渡税額の計算方法

税額　＝　譲渡所得　×　税率（所得税・住民税）

税率については以下の通りです。

	所有期間
	短期(譲渡の年の1月1日で5年以下)	長期(譲渡の年の1月1日で5年超)
税率	39.63%(住民税30.63%・住民税9%)	20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

譲渡所得について詳しく知りたい方は以下を参照してください。

 

特定事業用資産の買換え特例制度とは？

個人が事業の用に供している特定の土地建物等を譲渡し、一定期間内に特定の土地建物等の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換え資産を事業の用に供した場合に適用を受けることができるとされています。簡単に言うと、特定事業用資産の買換え特例制度とは、事業用の不動産を売却して一定期間内に不動産を購入し、購入から1年以内に事業用に使用し始めると利用できる制度です。この特例を受けると、売却金額より買い換えた購入金額の方が多いときは、売却金額に20%を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。売却金額より買い換えた購入金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20%を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。

譲渡代金≦買換え代金の場合

譲渡所得　＝　譲渡収入金額【譲渡代金×20%】　−　取得費・譲渡費用【（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×20%】

譲渡代金＞買換え代金の場合

譲渡所得　＝　譲渡収入金額【（譲渡代金−買換え代金）＋（買換え代金×20%）】　−　取得費・譲渡費用【（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×譲渡収入金額/譲渡代金】

特定事業用資産の買換え特例の対象となる譲渡資産と買換え資産の範囲についてだが、買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換え資産)は、共に事業用のものに限られます。この特例の適用を受けるためには、譲渡資産と買換え資産とが、一定の組合せに当てはまらなければなりません。代表的な例として下の表に2例挙げています。「譲渡資産」の欄に掲げられている「買換え資産」に買い換える場合に、この特例が適用される。その他の組合せ等詳しく知りたい方は、国税庁のHPを参照してください。

	譲渡資産	買替え資産
例1	東京都23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物(住宅の貸付は該当しない)またはその敷地用の土地で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの	既成市街地等でない地域(国内に限る)にある事業用の土地等、建物等
例2	譲渡する日の属する年の1月1日現在の所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等や建物	国内にある事務所等の一定の建築物等の敷地の用に供されている土地、建物等で土地等についてはその面積が300㎡以上のもの

 

 

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