あなたが不動産を購入した場合には、居住用・投資用(=賃貸用)関係なく不動産取得税や登録免許税などの税金がかかります。また、その後保有し続けると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。
これらの税金について、投資用(=賃貸用)不動産は、居住用(=マイホーム)では適用可能である税金の軽減の特例を受けることができないなど、税務上の取扱いが異なる場合があります。
ここでは投資用不動産を購入したときの税金について説明します。
居住用ではなく投資用(賃貸用)として不動産を購入した場合の税金
固定資産税・都市計画税について
適用要件を満たせば「住宅用地」及び「新築住宅の建物」の軽減措置が受けられます。ただし、市区町村により軽減の特例の内容が異なる場合があるので、詳細はその不動産が所在する市区町村に確認が必要です。
消費税について
売主が消費税の課税事業者であれば、建物部分に消費税が課税されます。
登録免許税（登記費用等）について
自己居住用ではないので、新築・中古ともに住宅用家屋の軽減の特例を受けることができません。
不動産取得税について
賃貸用の不動産は、自己居住用ではないので軽減の特例は受けられません。ただし新築の不動産については、居住用と同様に適用要件を満たせば軽減の特例が受けられます。
賃貸を事業として開始する際の届出書類
不動産を貸したときの所得は、不動産所得になります。不動産所得は、その不動産の貸付けが事業として行われているかによって所得金額の計算が異なってきます。
不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」で行われているかどうかによって実質的に判断します。一般的に、貸室については、室数が10室以上であること、貸家については、5棟以上であることで事業として扱われます。
賃貸を事業を開始した場合は、主に以下の書類を税務署に届出しなければなりません。(②と③は任意)
| 届出書類 | 届出理由 | 提出期限 | |
| ① | 個人事業の開廃業届出書 | 事業を開始した場合 | 事業開始から1ヶ月以内 |
| ② | 青色申告承認申請書 | 青色申告を選択したい場合 | その年の3月15日まで (その年の1月16日以後に事業を開始した人については、事業開始の日から2ヶ月以内) |
| ③ | 所得税の減価償却資産の償却方法の届出書 | 減価償却資産の償却方法に定額法以外を選定したい場合(償却方法を選定しない場合は、全ての減価償却資産に定額法が選定されたとみなされる。) | 開業した年の翌年3月15日まで (建物については定額法のみとなり定率法を選択することができない。) |
詳しくは国税庁のHPを確認してください。
減価償却方法の違い
建物や建物付属設備などの資産は購入時に全てを必要経費とするのではなく、毎年減価償却により耐用年数で分割して必要経費にします。減価償却の方法には定額法と定率法があります。減価償却費の金額の総額は、どちらの方法を使用しても同じです。早期に必要経費化したい場合は、定率法を選定した方が良いでしょう。個人の場合、定率法を選択したい場合は事前に「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで定率法を計算することができます。届出書が出されていない場合には定額法となります。ただし、建物については定額法で計算しなければなりません。
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平成19年3月31日以前取得分の定額法＝購入代金×0.9×償却率
平成19年4月1日以後取得分の定額法＝購入代金×償却率
定率法＝前年末時点の末償却残高×償却率（平成19年4月1日以後取得分については保証率との比較計算により計算する必要がある。）
青色申告のメリット
青色申告を選択した場合の主なメリットとしては、10万円の青色申告特別控除があります。これは収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに10万円を控除することができます（所得金額を限度とする）。さらに「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」である一般的に貸室10室、貸家5棟以上であれば、複式簿記による帳簿作成をすることが条件で、65万円控除できる青色申告特別控除や事業に専従する親族に対して支払う給与を青色事業専従給与として必要経費に計上することができる制度があります。
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