あなたが不動産を購入したり、建物を建築したり、贈与でもらったときには登録免許税を払うことになります。
登録免許税とはどのような税金でしょうか？
どのように計算するのでしょうか？
不動産で必ず聞く「登記費用」と「登録免許税」の違いはなんでしょうか？
登録免許税とは？その計算方法
登録免許税（とうろくめんきょぜい）とは、登録免許税法に基づき、登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる国税で、登記を受けることによって生じる利益に着目して課税される流通税です。 税率は他の諸税の百分率と異なり、千分率で規定されています。不動産においては、不動産登記の時に課税されます。不動産登記とは、その不動産の所有がいったい誰のものかなど権利関係を法務局（登記所）に備える登記簿に記載することをいいます。これによって所有者は、自分の土地の所有権を主張でき、これを法律上は「対抗力」と言っています。それを利益とみて登録免許税という税金が課されています。
不動産における登録免許税は売主、買主のどちらが納付すべきなのでしょうか。登録免許税法では、3条で「登記等を受ける者が二人以上あるときはこれらの者は連帯して納付する義務を負う」と定めています。例えば土地を買った場合、売主、買主が共同で登記申請しますので、双方が共同して納付すると解釈することもできるが、通常は買主が負担します。なぜかというと、登記によって対抗力を得るのは買主なので、取引慣行上それが合理的だと考えられるからです。もちろんどちらが支払うか、当事者間での特約は認められます。ただし、売主に関する登記、例えば抹消登記等の登録免許税は売主が負担します。
不動産における登録免許税の納税方法については、登記の申請時に、法務局に対して現金で納付するのが原則ですが、オンライン申請の場合はネットバンキングでも納付できます。税額が3万円以下の場合には印紙で納付をすることができます。
登録免許税の計算
税額＝課税標準×税率
土地の売買による所有権の移転登記については、平成29年3月31日まで軽減税率により税額を計算します。
一定の要件を満たす住宅用建物については、軽減税率を適用することができます。
所有権移転登記の場合、課税標準は固定資産台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）です。登録のない新築の不動産（所有権保存登記）の場合は、類似する不動産の登録価格を基礎として法務局が認定した価格となります。不動産の上に所有権以外の権利、その他の処分の制限があるときは、それらがないものとした場合の価格となります。抵当権の設定登記の場合の課税標準は、担保する債権の金額です。課税標準の計算の際、1,000円未満の端数は切り捨てるが、課税標準自体が1,000円未満の場合は1,000円として計算されます。変更の登記・抵当権抹消登記・付記登記・抹消登記の回復については、不動産1個につき1,000円（定額）です。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額のこと。3年に1度評価替えが行われ、平成24年に評価替えが行われた。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されている。
登録免許税の軽減（全ての土地建物）
| 土地・建物 | 住宅用建物の軽減 (平成29年3月31日まで) |
認定長期優良住宅 (平成28年3月31日まで) |
認定低炭素住宅 (平成28年3月31日まで) |
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| 課税標準 | 税率 | 軽減税率 | 適用条件 | 軽減税率 | 軽減税率 | ||||
| 新築建物 | 中古建物 | ||||||||
| 建物の表示登記 |
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| 所有権保存登記 | 法務局の設定価格 | 4/1000 | 1.5/1000 |
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新築住宅の保存登記の特例
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1/1000 | 1/1000 | ||
| 所有権移転登記 | 売買 | 土地 | 固定資産税評価額 | 15/1000(〜平成29年3月31日) 20/1000 (平成29年4月1日〜) |
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中古住宅の移転登記の特例
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| 建物 | 20/1000 | 3/1000 | 3/1000 | 1/1000(共同住宅) 2/1000(戸建住宅) |
1/1000 | ||||
| 相続 | 4/1000 |
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| 遺贈・贈与 | 20/1000 |
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| 抵当権の設定登記 | 債権金額 | 4/1000 | 1/1000 | 1/1000 | 抵当権設定登記の特例
上記の条件を満たす住宅への抵当権設定 |
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不動産の建物の表示登記は非課税です。
上表の税率を適用して計算した金額で1,000円に満たない場合は税額は1,000円となります。
「新耐震基準」「既存住宅売買瑕疵保険」について詳しく知りたい方は、リンクの記事を参照してほしい。
住宅ローンに対しての抵当権の設定とは？
住宅ローンを組んだ場合に、金融機関はその住宅を担保として抵当権を設定し登記します。抵当権を設定しておくことにより、万が一、住宅を購入した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなったときに、その住宅を強制的に競売して住宅ローンを他の債務者より優先的に返してもらうことができることになっています。それを主張するために、抵当権の設定登記が必要になります。抵当権には順位がつけられており、住宅金融支援機構が通常第一順位になります。なお、住宅ローンの返済が完了した場合には、抵当権の抹消登記が必要になるので、忘れずに行わなければなりません。
登録免許税と登記費用の違い
登録免許税は以上に記述したように、不動産を登記した際にかかる税金です。そして、その不動産登記を代行してくれる登記代行の専門家が司法書士です。所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定・抹消登記などをするためには、一般的に司法書士に依頼することになります。その際、登録免許税・印紙税の他に司法書士への代行手数料や報酬がかかります。これが登記費用と言われるものになります。ちなみに他人に商売として登記の仕事をしない限り、個人でも登記することは可能です。なお、建物の表示登記については、一般的に土地家屋調査士に依頼し、手数料や報酬がかかります。
まとめ
- 土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等を行います。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。
- 登録免許税の納税義務者は、登記等を受ける者です。
- 登録免許税は登記の申請時に納付します。
- 登記費用とは、登録免許税＋司法書士への代行手数料のことです。
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