あなたが不動産を購入して取得したときには不動産取得税を払わなければいけません。

購入してから半年後ぐらいに納付書が来るため、忘れた頃に来て「こんなに税金を払わないといけないの？」と頭を抱えるケースも少なくありません。

不動産取得税とはどのような税金でしょうか？

どうやって税額を算出することができるのでしょうか？

ここでは不動産取得税とその計算方法について説明します。

 

不動産取得税とは？その計算方法

不動産取得税とは、不動産の取得に対して課される税金で、その不動産を取得した人（個人・法人を問わない）に、その不動産が所在する都道府県が課税する地方税です。毎年課税されるわけではなく、不動産を取得した時に一度だけ納めます。不動産の移転という事実に着目して課される流通税で、不動産の取得に対する利益に対して課税されるものではないため、一日でも所有権を取得した場合でも、移転の事実がある限り課税されます。不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県によって異なります。

不動産取得税の課税対象

売買・新築・増改築・贈与・交換　他

相続は非課税である。

不動産取得税の計算

土地・建物の税額＝固定資産税評価額×4%(標準税率)

ただし特例により以下の通り標準税率が軽減される。

• 土地及び住宅→3%(平成30年3月31日まで)
• 住宅以外の家屋→4%

標準税率と制限税率

標準税率とは地方税法に規定されている通常の税率で、制限税率とは課税する場合にこれを超えてはいけない税率のこと。市区町村である地方公共団体は条例により自由に税率を定めることができるので、標準税率は自由に、制限税率はその範囲の中で異なる税率を採用している。そのため、固定資産税・都市計画税・不動産取得税の税率は、不動産の所在する市区町村に個別に確認しなければならない。

宅地（土地）の課税標準の特例（宅地の課税標準が1/2となる特例）

宅地の課税標準額＝固定資産税評価額×1/2(平成30年3月31日まで)

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額のこと。3年に1度評価替えが行われ、平成24年に評価替えが行われた。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されている。

 

新築住宅及びその敷地の税額の軽減

建物	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3%
	軽減の要件(増改築を含む)	居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)など） 課税床面積が50㎡以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上）240㎡以下
土地	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3%）−控除額(下記AかBの多い金額) A＝45,000円　B＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2(200㎡限度)）×3%
	軽減の要件	上記「建物」の軽減の要件を満たすこと 土地を先行して取得した場合、土地取得から3年以内（平成28年3月31日までの特例）に建物を新築すること 土地を借りるなどして建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

認定長期優良住宅の税額の軽減

建物

特例の内容

新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円とする(平成28年3月31日までの特例)

 

中古住宅及びその敷地の税額の軽減

建物	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額−控除額）×3% 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があるので、詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所に確認すること。 新築日 控除額 新築日 控除額 1997(平成9)年4月1日以降 1,200万円 1981(昭和56)年6月30日以前 350万円 1997(平成9)年3月31日以前 1,000万円 1975(昭和50)年12月31日以前 230万円 1989(平成元)年3月31日以前 450万円 1972(昭和47)年12月31日以前 150万円 1985(昭和60)年6月30日以前 420万円 1963(昭和38)年12月31日〜 1954(昭和29)年7月1日 100万円
	軽減の要件	買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得（賃貸用マンション〔住宅用〕は適用外） 50㎡以上240㎡以下（課税床面積） 次のいずれかに該当するものであること 昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断） 1に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているものであること 新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
土地	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3%）−控除額(下記AかBの多い金額) A＝45,000円　B＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2(200㎡限度)）×3%
	軽減の要件	上記「建物」の軽減の要件を満たすこと 土地を先行して取得した場合、土地取得から3年以内（平成28年3月31日までの特例）に建物を新築すること 土地を借りるなどして建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

「セカンドハウス」について詳しく知りたい方は、「別荘や投資用不動産より税金が安いセカンドハウスとは？」を参照してください。

「新耐震基準」について詳しく知りたい方は、「新耐震基準の不動産の証明書を取得する方法」を参照してください。

「既存住宅売買瑕疵保険」について詳しく知りたい方は、「中古不動産にメリットな既存住宅売買瑕疵保険とは？」を参照してください。

では、ここで例を出してみよう。

●不動産取得税の軽減が可能な場合の計算方法

平成28年1月に自己居住用の中古マンション（平成20年建築、課税床面積75㎡、共有持分土地面積50㎡、土地の固定資産税評価額2,500万円、建物の固定資産税評価額1,000万円）を取得した場合の不動産取得税はいくらになるでしょうか。

建物の不動産取得税：（1,000万円−1,200万円）×3%＝0円

土地の不動産取得税：控除額の計算は、（2,500万円/50㎡）×1/2×（75㎡×2）×3%＝112.5万円

（2.500万円×1/2×3%）−112.5万円＝0円

不動産取得税はかからないということになります。

●不動産取得税の軽減が不可能な場合の計算方法

自己居住用ではないマンションで、残りは上記とまったく同じ条件とします。

建物の不動産取得税：1,000万円×3%＝30万円

土地の不動産取得税：2,500万円×1/2×3%＝37.5万円

不動産取得税は合計67.5万円ということになります。

 

まとめ

売買・贈与で不動産を取得した時、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。

不動産を取得した時に一度だけ納めます。

納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

 

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