あなたは一人ではなく夫婦で、もしくは両親と一緒に不動産の購入する場合、一緒に買うので、その物件の所有については、あなたと一緒に買った人と共有名義になり、出した金額によって、その所有分の比率( =共有持分)を持つことになります。

不動産の場合、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用などいろいろお金がかかります。

いったい、どこまで出した金額を持分に反映できるのでしょうか。

 

不動産の持分とは？

あなたが不動産の購入を検討しているとしましょう。

不動産を購入するためには多額の資金を準備しなければなりません。

足りない資金は住宅ローンなどの借入れに頼ることでしょう。

もっとも、あなた一人で購入することが困難な場合には、夫婦や両親と共同で購入することになるでしょう。

その場合、出したお金で持分割合が決まります。

物件が4,000万円であなたが3,000万円で、あなたのお父さんが1,000万円出したとすると、あなたの持分が3/4、お父さんの持分が1/4ということになります。

持分とはその不動産の名義を誰がどのくらいの割合を所有しているかを示すものです。

この所有権の持分は、不動産登記の際に法務局にて登録されます。

この不動産は自分の所有物と証明するためのものが不動産登記です。

そのため、登記の時には、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。

資金を出した者と所有者が違うとか、借金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。

間違った部分は実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されるので注意が必要です。

では、どのように不動産持分を決めるのでしょうか。

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければなりません。

不動産持分の決め方(登記の割合)

その人の持分割合　＝　出した資金(借入金含む)/不動産の購入代金(=取得費)

上記の4,000万円の物件の例と同じになります。

では、不動産の購入代金は、どの範囲まで含めることができるのでしょうか。

つまり、不動産を買う際に出したお金のどの部分までが(不動産)取得費となるのでしょうか。

それについては以下の表の通りです。

取得費となるもの		取得費にならないもの
土地	建物
購入代金 仲介手数料 不動産取得税 登記費用(登録免許税) 売買契約書印紙代 ローン保証事務手数料 抵当権設定の登記費用(登録免許税) 固定資産税・都市計画税の精算金 古屋の取り壊し費用 整地・下水道・擁壁(ようへき)工事費用等 借入金金利(借入日から使用開始までの期間の利息)	建築費または購入代金 仲介手数料 不動産取得税 登記費用(登録免許税) 売買契約書・建築請負契約書の印紙代 ローン保証事務手数料 抵当権設定の登記費用(登録免許税) 固定資産税・都市計画税の精算金 設計変更費用 増改築リフォーム費用 エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備 借入金金利(借入日から使用開始までの期間の利息)	ローン金利 ローン保証料 団体信用生命保険料 つなぎローン事務手数料 つなぎローン金利 火災保険料(地震・家財も含む) インターネット加入料 管理費・修繕積立金 引越し代金 家電製品・家具・カーテン代等 町会費

ただし、事業用不動産の場合は、土地・建物の取得にかかる「不動産取得税」「登記費用(登録免許税)」は必要経費として処理します。また既に他の不動産所得がある場合については、土地・建物の借入金金利のうち借入日から使用開始までの期間分についても、必要経費として処理できます。

では、ここで例を出しましょう。

物件価格3,500万円で、仲介手数料・登記費用・印紙代・不動産取得税・リフォーム代が500万円だったとしましょう。

夫の貯金が1,000万円、妻の貯金が1,000万円あります。

だが、2,000万円足りないので、夫が住宅ローンでお金を用立てたとしましょう。

そうなると、この不動産は夫婦共有名義となるが、共有持分の比率はどうなるのでしょうか。

まず、上記の費用は、取得費に含むことができるので、不動産購入代金(=取得費)は4,000万円になります。

夫が出した金額が合計3,000万円、妻の出した金額が1,000万円なので、夫は3,000万円/4,000万円なので3/4になり、妻は1,000万円/4,000万円なので1/4になるということになります。

もし、夫婦でお互いに持分を1/2ずつにしたいときは、夫婦お互いに2,000万円ずつ出さなければなりません。

そうなると、夫が住宅ローンで1,000万円、妻も住宅ローンで1,000万円用立てなくてはいけなくなります。

では共有名義・共有持分のメリット・デメリットとはなんでしょうか。

これについて詳しく知りたい方は、「不動産を共有名義にして共有持分を持つメリットとデメリット」を参照してください。

ちなみに、専業主婦の場合、コツコツと貯めてた貯金は妻のものではなく、夫のものになってしまうことに注意が必要です。

これについて詳しく知りたい方は、「専業主婦がコツコツためたお金は夫のものになるって知ってた？」を参照してください。

 

まとめ

• 「持分」とは、その不動産の名義を誰がどのくらい所有しているかの割合です。
• 共有名義とは、その不動産の「持分」を持っている人のことです。
• 共有持分とは、共有名義人が持っている「持分」のことです。
• 「持分」は、不動産の購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければなりません。
• その購入資金(=取得費)に含めることができる費用とできない費用があります。
• 実際に資金を出さないのに共有名義にすると、不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税される可能性があります。

 

大阪市北区・中央区・西区の不動産については、地元密着のディアモンテ不動産販売にご相談ください。地元を知り尽くした私たちは同じく地元をよく知っている税理士と提携しており、無料でご相談いただけて無料で回答させていただきます。相続・贈与・住宅ローンなど不動産に関わる全ての税務相談お待ちしております。